住宅ローンの変動金利の5年ルール・125%ルールについて解説!

公開日:2023/07/21

これから住まいを購入する方にとって、住宅ローンのしくみは気になるところでしょう。住宅ローンには「変動金利制」が導入されており、知っておきたい特徴もあります。そこで、この記事では変動金利について、5年ルール・125%ルールについて詳しく解説します。ぜひご一読ください。

変動金利に関する5年ルールとは?

金融機関などが販売しているローンにはいろんな種類が存在しています。車に対するもの、使用用途に制限のないローンなどもありますが、住宅を購入する際に利用できる「住宅ローン」は長期間返済・超低金利を実現しており、すでに多くの方々が活用しています。

住宅ローンは住宅の購入に対するものであり、使用用途は限られていますが、その分適応される金利がとても低い、という利点があります。しかし、変動金利というしくみについては深く知っておく必要があります。

変動金利とは、その名のとおり住宅ローンに適応される金利が「変動する」ことを意味します。常に同じ金利の住宅ローン返済を行うのではなく、一定の期間を迎えたら最新の金利に変更されるしくみです。変動金利には「5年ルール」というしくみが導入されています。

5年ルールの概要

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、本来は半年ごとに、その時の市場に考慮した金利見直しが行われています。元利割合はその都度変更が適応されていますが、金利そのものが半年ごとに変更されているわけではありません。

返済開始から5年間は、借り入れた当初の金利が適応され、変動時期を迎える5年を経過した後に見直された金利が適応されます。返済開始直後に金利が激しく変動することを防いでおり、家計不安に陥らないように、債務者側に考慮されたしくみです。

5年ルールにはどのような利点・注意点 がある?

住宅ローンは組んだ後に長期間の返済を要するものであり、変動金利のしくみには関心を持たれている方が多いでしょう。では、5年ルールには一体どのような利点・注意点があるでしょうか。

利点

変動金利とは言っても、5年ルールがあるおかげで、急激な金利変動を経験せずに返済を続けられる点は、大きな利点でしょう。5年は次の変動金利に備える猶予期間でもあり、その間に生活の変化に備えて貯蓄を重ねておくことが可能です。

ジェットコースターのように金利がアップダウンし続けないため、常に安定した心持ちで返済の望むことができます。

注意点

5年ルールは金利の急激な変化を抑える効果はありますが、利息を減らせるようなしくみではありません。急激な変化を起こさない分、利息が増えるとも言えます。

後述しますが、5年ルールには連動して125%ルールがあり、返済額の上昇を抑えるルールも設けられています。このしくみは返済を続ける債務者の生活を保護する意味が強いですが、長期間の返済がさらに長期化するおそれもあります。

変動金利は長期的な視点で分析を

5年ルールは魅力的なしくみです。しかし、利点だけではなく、注意点もあります。そもそも変動金利は、金利の変動に合わせて返済総額が動いてしまう側面があるため、長期的な返済計画が予想と異なってしまうリスクがあります。

しかし、固定金利と比較すると、初期段階の金利は低く設定されており、住宅ローンの敷居を下げてくれる存在でもあります。変動金利は経済情勢に連動するものであり、その際には社会も急激な変化を経験する可能性が高いでしょう。

返済を組む段階から、無理な返済計画を立てるのではなく、ゆとりのある返済計画を組み立てる必要があります。

変動金利と125%ルールの意味

住宅ローンには、もう1つ知っておきたいルールがあります。先に少し触れましたが「125%ルール」というものです。この章では変動金利と125%ルールの意味について詳しく紹介します。

変動金利のもたらす利点と注意点

現在日本においては住宅ローンが使いやすいように優遇されており、超低金利の状態が継続しています。さらに変動することが大前提となる「変動金利型」の住宅ローン商品は、金利が低く設定されているため、若年層の方であっても憧れのマイホームを手に入れやすくなっています。

このような利点がある一方で、変動金利で借入をすると、予想以上の金利を経験する可能性があります。金利が変動するタイミングに、お子さんの進学などが重なると、更なる支出に悩まされる可能性もあるため、注意が必要です。

125%ルールはセーフティーネット

変動金利型の住宅ローン商品には、125%ルールが導入されています。このルールはひと言で言えば返済額に対して金利の上昇は125%を限度としています。つまり、急激な上昇が合ったとしても、125%を超えることはないため、返済の最大上昇額を予想することはできます。

債権者にとってのセーフティーネットと言えます。しかし、125%もの上昇を実際に経験すると、返済を行う債務者にとっては重い負担です。万が一の際に備えて、ローンの金利変動には、常に意識を向けておくことがおすすめです。

まとめ

今回の記事では、住宅ローンについて、変動金利の5年ルールや125%ルールの視点から詳しく解説を行いました。変動金利は借入時に金利が低く、費用に魅力的なローン商品ですが、5年ごとに金利の見直しがあることを忘れてはいけません。

金利の上昇は125%ルールに沿って上限があるものの、家計に直撃する可能性はあります。借入の際には長期的な視点での返済計画を行い、無理のない返済を続けることがおすすめです。

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