住宅ローンの借り換え諸費用（手数料）はいくら？内訳も解説

住宅ローンの借り換えで返済の負担を軽減できる場合もありますが、住宅ローンの契約を動かす際には追加でさまざまな費用がかかります。場合によっては、諸費用で借り換えのメリットが相殺されることも。ここでは、住宅ローン借り換えの諸費用について、内訳や諸費用を用意できない場合の対策を解説します。

住宅ローン借り換えの諸費用（手数料）はいくらかかる？

借り入れ中の住宅ローンより低金利のローンに借り換えると、利息分の返済額を抑えられる可能性がある一方で、借り換えには手数料などの諸費用がかかり、追加の支出が発生します。

諸費用は、各費用が借り入れ金額などの条件によって変動するため、一概に借り換えの諸費用の金額を論じることはできません。住宅ローン借り換えの諸費用を割り出すには、諸費用の内訳や条件による費用の変動を把握する必要があります。

住宅ローン借り換えの諸費用一覧と内訳

以下は、住宅ローン借り換えにかかる諸費用の内訳の一覧です。

印紙税

ローンの申し込み時に交わす、金銭消費貸借契約書の発行に必要です。印紙税は借り入れ金額によって変動し、借り入れ額が100万～500万の場合は印紙税が2,000円、500万～1,000万の場合は1万円、1,000万～5,000万円の場合は2万円かかります。

保証料

保証料は、ローンの契約時に保証会社を利用する際に保証会社に支払う費用です。金融機関によって金額が異なり、ネット銀行や一部の金融機関のWeb商品、フラット35では無料のケースも多く見られます。

事務手数料

事務手数料は、金融機関に対して支払う手数料です。3万円前後から借り入れ額の2.2%程度までと、金額は金融機関によって幅があります。

全額繰り上げ返済手数料

借り換え時には、手数料を支払って現在の借り入れを全額繰り上げ返済する必要があります。繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なるため、各金融機関で確認しましょう。

抵当権にかかわる費用

ローンの借り換えに伴って、現在の抵当権を抹消し借り換え先の金融機関に設定し直す必要があります。抵当権の抹消・設定にはそれぞれ登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

登録免許税は、抵当権抹消時に土地・建物それぞれ1つあたり1,000円、抵当権設定時には借り入れ金額の0.4%必要です。司法書士への報酬は、抹消・設定合わせて8万～10万円前後です。

各種保険料

借り換え時には、新たに団体信用生命保険や火災保険・地震保険にも加入します。団体信用生命保険はフラット35では任意加入とされているものの、民間の金融機関では加入が必要で、火災保険も加入が義務付けられているケースがほとんどです。

そのため、削れない費用と考えたほうがよいでしょう。保険料はそれぞれの保証内容などによって金額が変わります。

住宅ローン借り換えの諸費用の例

大まかな金額をイメージするために、ここでは2,000万円借り入れる場合を例にとって諸費用を計算します。2,000万円借り入れた場合、印紙税は2万円、抵当権設定時の登録免許税は2,000万円の0.4%で8万円です。

事務手数料として3万円、抵当権抹消の登録免許税や司法書士への報酬として10万円かかるとすると、諸費用は少なくとも約20万円以上はかかります。くわえて、火災保険・地震保険の保険料として数万～10万円程度支払うと、諸費用は約30万円です。

この金額に、さらに金融機関に全額繰り上げ返済手数料などが上乗せされる上、借り入れ金額が高くなるほど保証料や抵当権設定の費用も上がります。事務手数料を借り入れ金額の2.2%に設定している金融機関で2,000万円借り入れると、事務手数料だけでも44万円ほどにのぼります。

住宅ローン借り換えの諸費用を用意できない場合

住宅ローン借り換えの諸費用は高額になる傾向にあり、即座に用意できないケースもあるでしょう。ただし、自力で諸費用を工面できない場合でも、一時的に負担を軽減する方法もあります。ここでは、諸費用を用意できない場合の対策を4つ紹介します。

諸費用のローンを組む

1つは、諸費用をローンで支払うことで、一時的な負担を軽減する方法です。ローンで支払う方法としては、諸費用分のみのローンを別途組む方法と、住宅ローンに諸費用分を上乗せする方法があります。一括では支払えない場合に有効ですが、毎月の返済額が上がる点には注意が必要です。

保証料を内枠方式で支払う

保証料の支払い方法として内枠方式を選ぶことで、保証料を金利に上乗せして支払えます。借り入れ時に一括で支払う方法は、外枠方式といいます。内枠方式で支払える対象は保証料のみです。また、諸費用をローンで支払う場合と同様、毎月の返済額が上がります。

費用を抑えられる金融機関を利用する

諸費用の中には金融機関によって金額が変わるものもあり、諸費用を安く抑えられる金融機関に借り換えることで、支払いの負担だけでなく、出費そのものも抑えられます。諸費用の額を重視する場合は、事務手数料や保証料、繰り上げ返済手数料などに着目して選ぶとよいでしょう。

ネット銀行やWeb商品など、印紙税が無料の金融機関・サービスを選ぶのも1つの方法です。また、項目ごとの金額だけでなく、トータルで費用を抑えられる借り換え先を選ぶことも大切です。

親類から借りる

支払い方法の選択や費用の軽減だけで解決できない場合は、親・親戚などから借りる方法もあります。個人から借りる場合は返済時の金利設定や借用書の作成を行い、トラブルを防止しましょう。とくに借用書は、借り入れを贈与とみなされないためにも必要です。

まとめ

住宅ローン返済の負担軽減を目的に借り換えを考える人は少なくないものの、借り換えにかかる諸費用は決して安い金額ではありません。場合によっては、かえって支払いの負担が増える恐れもあるでしょう。

諸費用の中には、金融機関によって変動するものもあります。金融機関の選び方や支払い方法を工夫することで、諸費用の負担を軽減することもできます。メインバンクや地銀、Web商品を扱う金融機関など、幅広い選択肢を視野に入れ、賢く借り換えできる方法を検討し、相談してみましょう。