住宅ローンは、ローン契約者が名義人になっているため、返済の途中で名義変更をすることは基本的にできません。しかし、離婚や相続などさまざまな理由で、どうしても名義変更をしなくてはいけない場合もあるでしょう。そこで今回は、住宅ローンの名義変更を行うにはどうすればいいのか、名義変更ができない場合はどうすべきなのかを解説します。
住宅ローンの名義変更は難しい？
住宅ローンを契約するときには、名義人になる予定の契約者が金融機関の審査を受け、返済する能力があるのかを問われます。つまり、名義人は審査を通った上で住宅ローンの契約をしているので、その契約を結んだまま名義人を変更することは基本的にはできないのです。そのため、住宅ローンを契約する場合は誰を名義人にするのか慎重に考えなければいけません。
名義人と住宅ローンを契約しているのは金融機関です。名義変更は金融機関にとって債務を負う人間が変更になることを意味するため、金融機関側の承諾が必ず必要になります。
金融機関は住宅ローンを契約するときに「この人は返済する能力がある」ということを審査しているので、名義人が変わればその審査の意味がなくなってしまうのです。金融機関にとって何のメリットもなく、むしろ大きなリスクをともなう行為のため、金融機関は簡単に名義人の変更を認めていません。
しかし、中には名義変更が特別に認められる場合もあります。
離婚などによる夫婦間での名義人変更
よくあるのが、離婚などをきっかけに夫婦間で行われる名義人変更です。たとえば、夫が単独で住宅ローンを契約していて、離婚をきっかけに名義人にも関わらず家を出ることになったときは名義変更が承認されることもあります。
また、もともとローンの契約をしていた夫の収入が減ってしまい、夫ひとりが単独で返済するのが難しくなった場合に、妻に夫と同等かそれ以上の返済能力があるということになれば、名義変更が認められる可能性があるのです。
また、もともと夫婦でペアローンを組んでいた場合も、どちらか片方が離婚などで家を出た際には共有名義から単独名義へと変更が認められることもあります。
しかし、金融機関としては返済能力があるのかどうかがもっとも大切なので、妻側の収入が大幅にアップしていたりしない限りは難しいのが現状で、名義変更が認められるケースは決して多くはありません。
親子間での名義変更
夫婦以外に、親子間でも名義変更が認められる場合もあります。一般的に、ローンを組む際は団体信用生命保険にも加入することになり、もし名義人である親本人が亡くなっても団体信用生命保険の保険金で残っているローンをすべて返済するので、そもそも子どもに名義変更をしてローンを引き継ぐ必要がありません。
しかし、団体信用生命保険なしでフラット35などの制度を利用し住宅ローンを組んでいた場合は、名義変更が認められることもあります。ただし、これもまた子どもに充分な返済能力があるかどうかが判断対象になります。
また、最初から親子2世代でローンを返済していくリレー返済を組んでいる場合は、債務者を親から子に変更するタイミングで名義変更が可能です。
住宅ローン名義変更の手順と必要な書類
このように、名義変更は夫婦間でも基本的には難しく、親子間でも特別な場合をのぞいて行うことはまれでしょう。しかし、それでも住宅ローンの名義変更を行いたい場合、具体的にはどのような手順で、どんな書類が必要なのかというと、一般的には住民票・印鑑証明書・登記済権利書・登記原因証明情報などの書類が必要とされることがほとんどです。
住宅ローンは金融機関の商品で、金融機関が認めた場合のみ名義変更が承認されるため、用意する書類も金融機関によって異なります。金融機関独自に提出を求める書類もありますので、前もって確認してみましょう。
必要書類がそろったら、抵当権抹消手続きもしくは抵当権設定登記という手続きを行います。これらの手続きは複雑で、素人が行うことは難しいので、専門家に依頼する人がほとんどです。多少コストがかかっても、プロに不備のないよう処理してもらうほうが安心でしょう。
住宅ローンの名義変更ができないときの対処法
住宅ローンの名義変更ができないときは、住宅ローンを借り換えるのがもっとも単純な解決方法です。つまり、返済中の住宅ローンとは別に、ほかの金融機関から新しい名義人が借入を行います。一度、元のローンを完済するという形を取り、その分を新たなローンとして組み直すのです。
前述したとおり、住宅ローンの名義変更を行うのは容易ではないため、借り換えをしたほうがスムーズでしょう。
まとめ
住宅ローンの名義変更には金融機関にとってメリットがないため、認められないことが多く、認められた場合でも複雑な手続きと費用がかかります。名義変更を希望する場合は、専門家の助けを借りつつ進めることがおすすめです。
もし名義変更が認められない場合は、別の金融機関と新たに住宅ローンを契約し、現在のローンと差し替える借り換えが一般的。名義変更に関してトラブルを避けるためにも、名義人を決める際には長期的な視点で夫婦や親子とよく話し合い、慎重に考えることが大切です。
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